Tips beli rumah 'second hand/subsale'-SEMASA

APA NAK BUAT SEMASA MEMBELI RUMAH?

BUATLAH 7 PERKARA INI:-

1) Buat carian dan 'survey' prospek rumah idaman

Ada banyak cara untuk kita membuat carian dan 'survey' prospek rumah idaman. Antara laman web yang berguna adalah:

a) mudah.my

b) propertyguru.com.my

c) iproperty.com.my

d) hartanahguru.com

e) rescom.my

Kalian boleh pilih samada nak membeli melalui agen atau 'direct' dengan tuan rumah. Bagi aku, kalau kalian malas nak fikir banyak, lebih selamat memilih membeli melalui agen. Tapi, pastikan agen yang menjual itu datang dari syarikat hartanah yang bagus. 

Pengalaman aku, agen dari Rescom yang jual rumah yang aku beli memang terbaik. Mereka ada segala prosedur dan dokumen yang lengkap untuk menguruskan pembelian rumah kita. Malah agen itu siap tolong aku menawar harga dengan tuan rumah. Aku kira kami semua hanya mahukan 'win-win situation' sebenarnya.

'Filter' semua rumah yang kalian nak. Lepas itu buat 'appointment' dengan agen/tuan rumah untuk melihat keadaan rumah. Ini adalah langkah yang paling penting. Kenapa? Sebab masa inilah kita berhak melihat segenap sudut rumah, membuka paip, melihat saluran air, bumbung, siling, dapur dan sebagainya untuk memastikan kita membeli rumah yang elok keadaannya, sesuai dengan bayaran yang kita akan buat.

Semak juga kawasan persekitaran lokasi rumah untuk ciri-ciri seperti kemudahan pengangkutan awam, lebuhraya, sekolah, masjid dan sebagainya. Aku dulu siap buat carian Google untuk lihat samada kawasan rumah tersebut pernah kena banjir atau pernah menjadi lokasi jenayah. Penting beb! Sebab ini melibatkan komitmen yang besar, seumur hidup kita.

2) Bayar deposit kepada tuan rumah

Selepas kita membuat pilihan rumah yang berkenan di hati, agen/tuan rumah akan meminta duit deposit 10%  dari harga rumah. Kalau membeli melalui agen, deposit dipecahkan kepada dua bahagian:

-2.5% dibayar selepas 'confirm' hendak beli rumah

-7.5% dibayar selepas perjanjian jual beli ('Sales and Purchase agreement-SnP') ditandatangani.

NOTA PENTING:

a) Pastikan kalian dan tuan rumah/agen bersetuju secara hitam putih untuk deposit 2.5%  dipulangkan semula, sekiranya kalian gagal mendapat pembiayaan dari bank. Kalau tak, deposit 2.5% itu mungkin hangus beb! Ada agen/tuan rumah yang takkan beritahu tentang hal ini (agen/tuan rumah yang tak jujur).

b) Simpan segala bukti pembayaran (contohnya slip deposit tunai dan resit dari agen) dengan baik. Tangkap gambar sebagai 'backup'. 'Protect' diri kita dan jangan mudah percayakan sesiapa pun. Kita bukan bercakap tentang jumlah tunai yang kecil di sini, faham?

c) Walaupun kita boleh membuat pengeluaran KWSP untuk pembelian rumah, pihak KWSP mahu melihat dokumen pindah hak milik kepada pembeli baru, iaitu hanya apabila pejabat tanah sudah 'update' nama kita sebagai pemilik baru rumah tersebut. Maka kita tetap perlu menyediakan duit tunai 'in advance' untuk membayar deposit rumah. 

Tentang dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pengeluaran KWSP, Alhamdulillah peguam aku telah menyediakan segala dokumen yang diperlukan. Aku hanya perlu hantar dokumen-dokumen tersebut kepada KWSP sahaja, sebelum KWSP akhirnya mengkreditkan duit ke dalam akaun simpanan aku dalam masa 3 hari sahaja.

Boleh rujuk laman web KWSP berikut untuk panduan pengeluaran:

http://www.kwsp.gov.my/portal/ms/web/kwsp/member/withdrawal-to-purchase-a-house

3) Semak nilai pasaran rumah idaman

Selepas kita membuat pilihan rumah yang berkenan di hati, cepat-cepat pergi ke bank dan minta senarai panel jurunilai hartanah ('panel valuer') mereka. Kenapa mesti panel? Sebab bank akan terima nilai yang diberikan tanpa banyak soal. Bukan senang untuk menjadi 'panel valuer' OK. Setiap bank ada ciri-ciri tertentu untuk memilih 'panel valuer'.

Dari senarai itu, kita boleh memilih 'panel valuer' yang boleh memberikan nilai pasaran tertinggi untuk rumah idaman kita itu. Tahu tak kenapa nilai pasaran ini penting? Sebab bank akan beri pembiayaan berdasarkan nilai pasaran, bukan nilai yang tuan rumah tetapkan.

Contohnya:

Harga rumah ditetapkan oleh tuan rumah = RM340,000

Nilai pasaran yang diberi oleh 'panel valuer' = RM330,000

Pembiayaan yang akan diberikan oleh bank (90% dari RM330,000) = RM297,000

Kalau bank bagi pembiayaan sebanyak 90% dari RM340,000 = RM306,000

Jadi perbezaannya adalah (RM306,000 - RM297,000) = RM9,000

Kalian kena 'top-up' lagi RM9,000, faham?

Maknanya deposit yang kalian kena bayar sebenarnya adalah = RM43,000*

*RM34,000 (10% dari RM340,000) + RM9,000

Jangan tanya kenapa bank buat macam itu. Samada bank sentiasa mahu menang dalam apa saja transaksi atau sebab rumah 'second hand/subsale' telah ada nilai pasarannya sendiri, tak macam rumah yang baru dibina. Kedua-dua sebab pun logik.

Bagaimana nak selesaikan masalah ini?

Samada kalian menawar harga dengan tuan rumah ATAU cuba dapatkan 'panel valuer' yang boleh berikan nilai yang sedikit tinggi.

Aku telah menggunakan kedua-dua cara di atas. Tapi masih kena 'top-up', sebab tuan rumah tak mahu mengurangkan lagi harga menjadi lebih rendah. Perit juga tapi entah kenapa aku tetap tegar mahukan rumah itu. Wallahua'lam.

Nota: 

Kalian kena bayar yuran 'panel valuer'. Bukan bank yang bayar, ya. 'Panel valuer' yang aku gunakan adalah syarikat Azmi and Co. 

4) Mohon pembiayaan dan tunggu 'Offer letter'

Isi segala borang dan sediakan dokumen yang perlu, selepas kalian 'finalize' nilai pasaran dan nilai pembiayaan. Hantar permohonan kepada beberapa bank. Dalam masa 1-2 minggu kalian akan mendapat keputusan samada pembiayaan dah diluluskan atau tidak.

Kalau lulus, kalian akan dapat 'Offer letter' dari bank. Baca terma-terma dan bertanyalah kepada pegawai bank jika ada perkara yang tak berapa difahami. Itu hak kita sebagai pengguna. Selepas semuanya jelas, kalian boleh menandatangani 'Offer letter' itu dan teruskan dengan proses seterusnya iaitu 'Sales and Purchase agreement-SnP'.

Nota:

Jumlah pembiayaan aku adalah termasuk insuran MRTA. Masa aku uruskan pembiayaan, aku terlepas pandang tentang insuran ini. Rupanya ada beza antara MRTA dan MLTA. Kalau nak tahu lebih lanjut tentang insuran berkaitan pembiayaan hartanah bolehlah merujuk ke laman-laman web ini:

a) http://etiqanasional.blogspot.my/2015/03/insurans-rumah-apa-beza-mrta-dan-mlta.html

b) https://www.imoney.my/articles/mrta-vs-mlta-need

c) https://loanstreet.com.my/learning-centre/mrtas-mltas-what-are-they-and-do-i-need-it

d)https://ringgitplus.com/en/blog/Insurance/How-To-Insure-Your-Home-Loan-MRTA-or-MLTA.html

'Study' betul-betul tentang insuran ini. Rujuklah kepada saudara atau kawan kalian yang buat bisnes insuran. Inshaallah mereka boleh bantu kalian. 

5) Tandatangani 'Sales and Purchase agreement-SnP'

Sebelum proses ini berlaku, kalian sudah kena pilih peguam yang mahu digunakan untuk menguruskan proses 'Sales and Purchase agreement-SnP' ini. Macam aku, aku pilih peguam yang dicadangkan oleh agen yang menjual rumah itu. Senang cerita. Tak ada masalah pun kalau kalian ada peguam yang dikenali. Boleh saja menggunakan khidmat mereka.

'Sales and Purchase agreement-SnP' ini adalah perjanjian antara pembeli dan penjual rumah.

Bagi kes rayuan rumah berstatus 'low cost', pastikan ada klausa yang menyebut perjanjian akan terbatal dan duit akan dipulangkan semula jika rayuan tidak berjaya. Peguam aku ada memasukkan klausa ini dalam 'Sales and Purchase agreement-SnP' aku. 

Selepas kalian menandatangani 'Sales and Purchase agreement-SnP', dua bayaran sudah perlu dilakukan:

a) 7.5% bayaran kepada agen/tuan rumah

b) yuran guaman untuk 'Sales and Purchase agreement-SnP'

Tunai di tangan sangat-sangat penting. Sebab lagi cepat kalian bayar lagi tinggi peluang kalian untuk 'push' peguam buat kerja. Ada orang cakap jangan bayar penuh, selagi proses belum habis. Terpulang. Ada betulnya juga. Peguam yang aku ambil iaitu Zainal Ithnin & Partners, Alhamdulillah terbaik perkhidmatannya. Lepas saja aku tandatangani 'Sales and Purchase agreement-SnP', aku bayar terus semua bil guaman mereka.

Nota:

Jangan lupa untuk menawar harga dengan pihak peguam ya. Minta diskaun serba sedikit tak salah pun, betul?

6) Tandatangani 'Loan/Financing agreement'

Pihak bank akan tanya samada kalian hendak menggunakan peguam yang sama dengan peguam 'Sales and Purchase agreement-SnP' atau menggunakan peguam lain. Aku memilih untuk menggunakan peguam yang sama dengan 'Sales and Purchase agreement-SnP', sebab mahu urusan yang lebih lancar. Senang sebab mereka sudah ada segala maklumat yang diperlukan.

'Loan/Financing agreement' ini adalah perjanjian antara pembeli rumah dan pemberi pembiayaan iaitu bank.

Lepas tandatangani 'Loan/Financing agreement', kalian perlu pula membayar yuran guaman untuk memproses 'Loan/Financing agreement' itu. 

Nota:

Jangan lupa untuk menawar harga dengan peguam, terutama sekali jika kalian menggunakan peguam yang sama untuk kedua-dua perjanjian, macam yang aku lakukan.

7) Dapatkan kunci rumah dari tuan rumah dan periksa keadaan rumah

Biasanya pihak peguam yang akan menghubungi kita untuk memaklumkan yang kunci rumah sudah boleh diambil. Pastikan kalian memaklumkan kepada peguam supaya jangan buat 'full disbursement' kepada tuan rumah selagi kalian belum puas hati dengan keadaan rumah. Aku pernah terbaca di beberapa blog, ada tuan rumah meninggalkan banyak perabot mereka di rumah dan menyebabkan pembeli terpaksa pula mengupah lori untuk mengeluarkan perabot tersebut. Alhamdulillah tuan rumah yang aku beli meninggalkan rumah dalam keadaan kosong.

Jumpa di post terakhir tentang tips beli rumah 'second hand/subsale' Inshaallah!